Договором мены, согласно 567 статье ГК РФ, называется определённое соглашение, заключаемое сторонами, по которому участники обмениваются равноценным имуществом, находящимся в собственности каждой стороны.
Сделка заключается на тех же основаниях, что и продажа жилых помещений, то есть в соответствии с 30 главой ГК РФ. Обмену подлежит любой объект недвижимости, если на нём отсутствуют обременения. Однако для осуществления данной сделки требуется тщательно следовать определённой законом процедуре.
Как происходит обмен собственностью?
По договору мены квартиры, подлежащие передаче в собственность иных лиц, должны быть равноценными, иначе разницу в стоимости имущества одной из сторон сделки потребуется возместить при обмене (то есть произвести доплату).
Условно процедуру по обмену недвижимостью можно разделить на несколько этапов:
- поиск жилого помещения, равноценного квартире, которую лицо желает обменять;
- сбор документации, необходимой для оформления сделки;
- подписание договора мены, а также передаточного акта после обмена ключами;
- обращение сторон сделки в отделение ЕГРП для переоформления прав на квартиру;
- получение свидетельства о праве собственности.
Документы для оформления сделки
Заключение сделки невозможно представить без договора мены и некоторой документации, требующейся для подтверждения прав на жильё от обоих владельцев. Данные бумаги в дальнейшем следует предъявить в отделении Росреестра, так как без них сотрудник не сможет принять заявку и выдать свидетельство о перерегистрации права собственности на квартиру.
К основным документам относятся приведённые ниже:
- правоустанавливающие бумаги на оба помещения от обоих участников (например, договор купли-продажи или дарения, на основании которого у хозяина жилья возникло право распоряжаться и владеть данным имуществом);
- свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРП;
- заверенное нотариально согласие супруга на сделку (от обеих сторон, если участники состоят в официальных брачных отношениях);
- разрешение от ООП, если владельцем является несовершеннолетний гражданин;
- техническая документация по квартирам (кадастровый и техпаспорта);
- выписка о зарегистрированных по адресу людях из домовой книги.
Грамотное оформление договора
Документ составляется в простом письменном виде и содержит те же условия, что и договор купли-продажи:
- точные характеристики объектов недвижимости, подлежащих обмену (включая адрес, этажность, количество комнат и т. д.);
- информацию о сторонах сделки (ФИО и паспортные данные);
- стоимость каждой квартиры и размеры доплаты (если необходимо);
- сроки передачи жилья;
- основания, на которых возникло право владения имуществом, подлежащим обмену;
- дата заключения сделки и подписи участников.
Перед составлением текста документа рекомендуем ознакомиться с примерным образцом договора мены квартиры.
Если помещением владеет несколько лиц, от каждого из них требуется получить согласие на совершение сделки. Помимо этого, если по данному адресу зарегистрированы граждане, прописка которых должна сохраниться после подписания бумаг, данное условие обязательно указывается в тексте договора.
Полезная статья: Оформление документов БТИ.
Обращение в ЕГРП
Подписание договора мены квартиры не является заключительным шагом при обмене недвижимостью, так как без регистрационных действий в ЕГРП невозможно получить новое свидетельство, подтверждающее право на владение жильём.
Для переоформления прав на обе квартиры стороны должны обратиться в отделение ЕГРП по местонахождению имущества (иными словами, если жилые помещения относятся к разным отделениям Росреестра, то участники сделки должны будут обратиться в госслужбу дважды).
Для получения свидетельства и обретения законных прав на жильё обе стороны должны написать заявления с просьбой о перерегистрации права собственности в связи с обменом квартирами (то есть 2 экземпляра – по одному от каждого участника сделки).
Подать заявление возможно:
- через интернет на сайте регистрирующего органа;
- почтовым отправлением;
- в отделении МФЦ;
- в Росреестр.
Сотрудник госоргана может затребовать прочую документацию, поэтому уточнить полный перечень рекомендуется заранее в отделении ЕГРП. После принятия заявки работником выдаётся соответствующая расписка, в которой указывается ориентировочная дата изготовления правоподтверждающего документа.
Получить готовый экземпляр свидетельства возможно примерно через 10 рабочих суток с момента передачи документов сотруднику. Для этого заявитель должен предъявить в установленный день расписку и паспорт.
Советуем материал: Оценка рыночной стоимости квартиры.
Налогообложение сделки
При заключении договора мены квартиры налог уплачивается при наличии тех же оснований, что и при осуществлении сделки купли-продажи жилья. Иными словами, если помещение находилось во владении гражданина более 3 лет, лицо освобождается от уплаты НДФЛ. Если срок нахождения квартиры в собственности составил менее 3 лет, хозяин жилья обязуется заплатить обязательный налог в размере 13%.
При этом доход от реализации помещения рассчитывается индивидуально, в зависимости от стоимости квартиры, полученной второй стороной в результате обмена. Следует помнить, что гражданин может применить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.
Советуем статью: Как и где получить справку о стоимость квартиры?
Обмен дома с участком земли на квартиру
Заключение подобной сделки встречается намного реже. Для оформления договора мены земельного участка на квартиру требуется указать в тексте документа размеры доплаты, если равноценность предметов сделки сильно отличается.
Обмен помещения возможен как на участок земли, так и на дом с прилегающим участком. Во избежание возникновения конфликтных ситуаций сторонам сделки рекомендуется тщательно проверять документы на землю и жильё.
Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.
