Права и обязанности собственников нежилых помещений в МКД

Стоматология, курсы для дошкольной группы, магазин и административные учреждения на первом этаже МКД – это нежилые помещения.

В них нельзя прописаться или жить, но их возможно использовать иначе, получая определённую выгоду. Должны ли владельцы этих объектов оплачивать капремонт и ЖКУ?

Права собственников нежилых помещений в МКД

Многие многоквартирные дома имеют на первом этаже помещения, не предназначенные для проживания.

Речь идёт о стоматологических кабинетах, парикмахерских, салонах красоты, курсах для детей и школьников, административных учреждениях, торговых точках и т. д. Они могут принадлежать юридическим и физическим лицам.

Собственники нежилых объектов вправе владеть ими, распоряжаться и пользоваться по своему усмотрению. При этом недопустимо нарушение интересов и прав других лиц (жильцов МКД и владельцев иных нежилых помещений).

Например, если вы владеете магазином, встроенным в первый этаж МКД, вы можете обустроить пространство по своему усмотрению. Допустимо осуществить ремонт или сделать дополнительные перегородки (стены), убрать двери, если это не нарушает технические, санитарные и иные нормы безопасности.

При этом собственник должен учитывать, что все действия, совершаемые с объектом, не должны задевать права и интересы других лиц, находящихся в МКД.

Например, нельзя устанавливать в магазин шумное оборудование. Владелец обязан принять меры по звукоизоляции помещения, чтобы не мешать жильцам.

Советуем материал: Штраф за оскорбление личности в России в 2020 году

Обязанности собственников нежилых помещений в МКД

Владелец объекта или его арендатор должен оплачивать ЖКУ наравне с гражданами, проживающими в многоквартирном доме.

Речь идёт о внесении сбора за капитальный ремонт, уборку, содержание и ремонт общего имущества МКД, отопление, водоснабжение, электричество, водоотведение и газоснабжение (если имеется).

Общее имущество в МКД – лифты, лестничные площадки, чердак, коридоры, подвал и имеющееся в них оборудование – принадлежат всем владельцам помещений (жилых и нежилых). Речь идёт об общей долевой собственности. Поэтому каждый собственник обязуется оплачивать ЖКУ и капремонт.

Стоимость услуг указывается в договоре между собственником нежилого помещения в МКД и управляющей компанией.

Если он не был заключён, лицо, которому принадлежит данный объект, не освобождается от оплаты ЖКУ.

Судебная практика и нормы Жилищного кодекса подтверждают, что обязанность по внесению сборов за капремонт и коммунальные услуги не обусловлена наличием договорных отношений между сторонами.

Таким образом, даже при отсутствии договора с УК владелец нежилого объекта обязан оплачивать ЖКУ и расходы, связанные с содержанием общего имущества МКД.

Кроме этого, владелец нежилого объекта обязуется:

• обеспечить доступ специалистов к инженерным системам в случае ремонта;
• гарантировать звукоизоляцию, чтобы не мешать соседним квартирам;
• применять приборы и оборудование, которые издают шум и вибрацию, соответствующие техническим нормам;
• обустроить изолированный вход (если требуется);
• организовать погрузочную/разгрузочную зону со стороны, с которой нет окон жилых квартир (для магазинов и торговых точек).

Изолированный вход в некоторых случаях можно не делать. Например, обойтись без него возможно в ситуации, если на первом этаже обустроено административное учреждение (офис управляющей компании).

Почему должен быть заключён договор с УК?

Факт отсутствия договорных отношений с управляющей компанией не освободит владельца нежилого объекта от внесения денег за содержание общедомового имущества.

При этом заключить данный договор всё же стоит. В нём прописана стоимость ЖКУ и других услуг, оказываемых собственнику недвижимости, права и обязанности сторон.

Расчёт стоимости сборов осуществляется с учётом площади помещения.

Нужно ли платить за капремонт?

Взнос на капитальный ремонт с недавнего времени включён в квитанцию ЖКХ. Владельцы жилых и нежилых помещений обязуются оплачивать все расходы, которые связаны с содержанием общедомового имущества.

Речь идёт об уборке подъезда, коридоров и лестничных площадок, текущем или капремонте, водоотведении и других ЖКУ.

Данная обязанность закреплена статьёй 154 Жилищного кодекса РФ.

Нужно ли платить за электричество, имея свою электролинию?

Владелец нежилого объекта в МКД обязуется оплачивать расходы, связанные с общедомовым имуществом, и ЖКУ.

При этом он вправе вносить платёж за электроэнергию и некоторые другие услуги самостоятельно, если имеет отдельные (индивидуальные) приборы учёта и/или электролинию.

В таком случае для разрешения спорной ситуации требуется созвать общее собрание собственников помещений в МКД. Вы можете объяснить свою позицию, подтвердив документально факт наличия индивидуальных приборов учёта и/или отдельной электролинии.

Если будет принято решение в вашу пользу, вам достаточно изменить договор, заключённый с УК, чтобы исключить из него платежи, которые вы будете совершать самостоятельно.

При этом избежать оплаты всех расходов, связанных с содержанием общего имущества МКД, и взноса на капремонт не получится.

Использование нежилого помещения по назначению

Вы по своему усмотрению можете распоряжаться принадлежащим вам нежилым объектом.

Вы вправе устроить косметический ремонт, переоборудовать комнаты (объединить их, убрать стены) или осуществить иные действия, не нарушающие технические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и интересы других жильцов МКД.

Например, если у вас в собственности имеются два недвижимых объекта, не предназначенных для проживания людей, вы вправе их объединить. Сделать это самостоятельно без предварительного согласования перепланировки нельзя.

Как только проект был одобрен, вы можете приступить к ремонтным работам. При этом при сдаче итогового результата важно соблюдать ранее оговорённый проект, иначе вас ожидают штрафные санкции и даже предписание по возвращению изменений в обратное состояние.

Кроме этого, нежилое помещение можно разделить на несколько меньшего размера. Соединяете ли вы два смежных объекта или разбиваете одно на пару частей, в любом случае спрашивать согласие соседей не нужно.

Исключение – ситуация, когда ремонтные работы приводят к изменению границ других помещений, не принадлежащих вам.

Иными словами, если вы расширяете площадь своего магазина за счёт присоединения к нему части общедомового имущества, предварительно требуется получить согласие всех владельцев квартир в МКД. Если изменения касаются только отдельных жильцов, согласуйте проект с ними.

Если одобрения получить не удалось, проводить ремонтные работы нельзя.

Что делать, если собственник нежилого помещения в МКД не платит по ЖКУ?

Как указывалось выше, даже при отсутствии договора с УК владелец нежилого объекта должен оплачивать ЖКУ, взносы за капремонт и расходы, связанные с содержанием общедомового имущества.

Если он задолжал существенную сумму денег или вовсе отказывается от погашения долга, управляющей компании стоит отправить письменное уведомление либо претензию.

Должник обязуется предоставить ответ на неё в письменном виде в течение 30 дней. Если он так и не ответил или сообщил, что отказывается погашать долг, УК вправе обратиться в суд и взыскать задолженность в принудительном порядке.