Обмен дома на коттедж: условия и стоимость

У вас есть загородный дом или дача с земельным участком, но вы мечтаете переехать в просторный коттедж в пределах города или за его чертой?

Если у вас нет возможности оформить кредит, чтобы совершить покупку, и вы хотите оперативно заехать в жильё, воспользуйтесь обменом имущества.

Плюсы и минусы обмена дома на коттедж

Если у вас имеется частный жилой дом, вы можете обменять его на коттедж в сельской местности или пригороде в любом регионе России, заключив с его владельцем договор мены.

Достаточно лишь найти человека, готового обменяться с вами своим имуществом. Чаще всего обмен осуществляется между родственниками.

У переезда в коттедж имеется масса плюсов:

• проживание на свежем воздухе;
• наличие центральной коммуникации;
• больше жилой площади;
• возможность передачи объекта под залог для оформления ссуды в банке (обычно кредиторы более охотно принимают в качестве обеспечения коттеджи, а не дачи и частные дома).

Обычно коттедж имеет большую жилую площадь, чем индивидуальный или дачный домик. В любом случае вместе с недвижимостью вы получите прилегающий к ней участок земли. Обычно такие объекты оснащены центральной коммуникацией и расположены в районе с хорошей инфраструктурой.

Индивидуальный дом предназначен для постоянного проживания; дачный – для временного (исключение – перевод его в статус «жилого»).

Обычно такая недвижимость стоит дешевле коттеджа, поэтому равноценного обмена добиться проблематично. Скорее всего, вам нужно будет осуществить доплату.

Недостаток данной сделки заключается в том, что найти человека, готового на обмен имуществом, проблематично. На практике договор заключают близкие или дальние родственники.

При данной сделке обе стороны одновременно выступают и продавцами, и покупателями. Если бы вы решили приобрести недвижимость друг у друга, вам пришлось бы заключать два разных договора купли-продажи. Без участия денежных средств не обойтись, а такая сумма денег может не иметься на руках. Таким образом, пришлось бы привлекать к сделке кредитора.

Мена позволяет оперативно получить недвижимость, заключив всего один договор, оформленный в двух экземплярах, и не использовать деньги.

Разновидности сделки

Обмен может быть:

• равноценным – когда стороны обмениваются объектами, имеющими схожую рыночную стоимость;
• неравноценным – когда одна недвижимость стоит дороже другой, поэтому владелец более дешёвого имущества обязуется доплатить второй стороне разницу в цене.

Какая сделка будет у вас, зависит от оценки, проведённой независимыми оценщиками. Если речь идёт о дачном домике или небольшом частном доме, скорее всего, вам придётся доплатить разницу в цене владельцу коттеджа. При этом нередки случаи, когда имущество, подлежащее обмену, оценивалось в пределах одной стоимости, поэтому доплата была не нужна.

Пошаговая инструкция по обмену дома на коттедж

Найти человека, которого устроит ваш дом и прилегающий к нему участок земли, можно на специальных интернет-площадках. Если вы собираетесь обменяться имуществом с родственниками, не забывайте, что сделку нужно оформить документально.

Хотя договор может быть составлен в простой письменной форме, возможно обратиться к нотариусу и заверить документ. В таком случае вы обеспечите законность сделки, так как её проверит специалист.+

Для обмена дома на коттедж с доплатой или без неё придерживайтесь инструкции:

1. обратитесь в организацию, имеющую соответствующую лицензию, чтобы заказать оценку стоимости частного дома и коттеджа;
2. обсудите со второй стороной все условия сделки и сроки выезда из жилья для его предоставления новым жильцам;
3. осмотрите коттедж и предоставьте свой дом для осмотра, чтобы убедиться, что всех устраивает данная сделка (рекомендуется заранее предупреждать об имеющихся дефектах, например, проблемах с водопроводом, наличием трещин на стенах);
4. подпишите договор мены и акт приёма-передачи для каждого объекта недвижимости (сделать это следует после фактического получения ключей и выезда прежних жильцов);
5. обратитесь в Росреестр или МФЦ, чтобы официально зарегистрировать переход прав на имущество;
6. получите выписку из ЕГРН через 7–9 рабочих дней.

Как указывалось выше, вы можете нотариально заверить договор, чтобы снизить риск его расторжения в связи с нарушением интересов третьих лиц и другими причинами. При обращении к нотариусу вам предложат типовую форму документа. То есть в таком случае вам не нужно будет самостоятельно подготавливать его текст, так как за вас это сделает специалист.

Составление договора обмена дома на коттедж

Вы можете обратиться к нотариусу и воспользоваться его бланком договора либо самостоятельно составить текст, если заверять документ не планируете.

В договоре нужно указать:

• персональные данные сторон сделки;
• адреса и основные характеристики объектов недвижимости;
• права, обязанности и ответственность участников;
• порядок разрешения споров;
• дату и место составления;
• стоимость имущества и порядок предоставления доплаты одной из сторон (если речь идёт о неравноценной сделке);
• сроки предоставления ключей от дома и коттеджа и выезда всех жильцов;
• подписи участников.

Если вы осмотрели коттедж и прилегающий к нему участок, а вторая сторона провела осмотр вашего дома и сопутствующей земли, оформите передаточные акты. Это стоит сделать после фактического получения ключей от имущества. Если у вас есть претензии к объекту, это стоит указать в данном документе.

Договор подписывают все собственники объектов. Например, если дом находится в долевом владении трёх человек, все они должны быть согласны с осуществлением сделки и участвовать в её заключении.

Если имущество было приобретено в период брака, но супруг не является совладельцем, от него потребуется нотариально заверенное согласие на обмен.

Полезная статья: Размер штрафа за езду без прав в 2020 году.

Почему нужен акт приёма-передачи?

Данный документ позволяет доказать, что стороны фактически обменялись объектами недвижимости и не имеют претензий друг к другу. Не рекомендуется составлять передаточный акт до момента выезда всех прежних жильцов из помещения.

В акте приёма-передачи стоит указать:

• дату и место составления;
• персональные данные сторон;
• адреса и характеристики объектов недвижимости;
• реквизиты договора мены, на основании которого произошёл переход прав;
• список дефектов имущества (если имеются);
• техническое состояние недвижимости, участков земли и/или коммуникаций;
• подписи сторон.

При обмене требуется оформить по два разных передаточных акта в двух экземплярах.

Необходимая документация

Чтобы заключить сделку, каждой стороне потребуется подготовить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на имущество.

В первом случае речь идёт о бумагах, на основании которых человек получил право на владение объектом (например, о дарственной, договоре купли-продажи); во втором – о документации, подтверждающей регистрацию перехода прав на жильё в Росреестре (к примеру, о выписке из ЕГРН).

Кроме этого, нужно подготовить:

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровые и техпаспорта;
• выписки из домовой книги с количеством прописанных жильцов;
• согласие супруга на совершение сделки (если имущество было куплено в период брака, но оформлено только на мужа или жену);
• паспорта.

Список может дополняться в зависимости от ситуации. Например, если среди совладельцев имеется ребёнок, для заключения сделки не обойтись без согласия ООП, подтверждающего отсутствие нарушения прав несовершеннолетнего.

Регистрация перехода прав в Росреестре

Если вы обращаетесь непосредственно в госорган, процедура занимает не более семи рабочих дней. Если же документация была подана через офис МФЦ, рассмотрение заявления затянется до девяти рабочих дней.

После этого срока вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую, что вы являетесь владельцем имущества, полученного по договору мены.

Для подачи заявки потребуется стандартный пакет документов, используемый для заключения сделки. Дополнительно необходимо подготовить договор мены в трёх экземплярах, акты приёма-передачи и квитанцию об оплате пошлины величиной 2 000 рублей.