Продажа квартиры с обременением. Образец договора, варианты продажи обременённого жилья.


Приобретение квартиры может сопровождаться некоторыми рисками, если на недвижимости имеются определённые ограничения. Однако если разобраться с особенностями каждого вида обременения, заключение сделки о продаже или покупке – не такой сложный процесс. При соблюдении установленных правил стороны смогут избежать возникновения конфликтов и споров.

Какое обременение может быть на квартире?

Продажа квартиры с обременением

На основании 1 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля, какие-либо условия или имеющиеся запреты, ограничивающие право хозяина жилья полноценно распоряжаться собственным имуществом и осуществлять любые сделки, называются обременением. Список видов ограничений на жилое помещение довольно велик и включает в себя следующие:

  • ипотеку;
  • аренду;
  • ренту;
  • арест на жильё;
  • договор найма;
  • аварийное состояние помещения или дома, в котором оно находится;
  • наличие прописанных граждан по конкретному адресу;
  • наличие сервитута на участок земли.

Указанные выше ограничения усложняют продажу квартиры с обременением. В описанных случаях для оформления документации необходимо получить соответствующее разрешение от третьих лиц, также являющихся сторонами договора. При аварийном состоянии жилого помещения или наложении на жильё ареста осуществление сделки и вовсе невозможно.

Варианты продажи жилья с ограничениями

Первым делом отметим, что при наличии обременения на отчуждаемом имуществе, к примеру, ипотеки или залога, сторон сделки всегда три – покупатель, продавец и третье лицо, которым является залогодержатель.

Варианты продажи жилья с ограничениями

Приобретение жилья по кредитному договору – довольно популярная процедура в настоящее время, имеющая свои положительные и отрицательные стороны. К последним относится невозможность осуществления некоторых операций с данным помещением (включая отчуждение) без получения разрешения от банка.

Способы продажи жилья, взятого по ипотеке:

  1. переоформление ипотечного договора на нового хозяина (покупатель в данном случае выплачивает часть суммы, внесённой по кредиту на момент подписания бумаг, продавцу и становится в дальнейшем полноценным плательщиком ипотеки);
  2. внесение необходимой для погашения долга по кредиту суммы покупателем квартиры и заключение между сторонами договора купли-продажи.

Стоит отметить, что первый способ пользуется спросом несколько меньше, так как банк неохотно идёт на переоформление договора по кредиту. При этом банковское учреждение выдаёт своё согласие на сделку только в случае, если потенциальный покупатель подходит по критериям (наличие платёжеспособности, нужной возрастной категории и т. д.).

По сути, во втором случае договор о продаже жилья подписывается сторонами после внесения оплаты по кредиту. Так, для удостоверения намерений сторон они могут составить предварительный договор купли-продажи и/или написать расписку о выдаче денег для внесения оплаты по ипотеке.

Если под обременением понимается не ипотечный договор с банком, а договор об аренде, безвозмездном пользовании жильём и аналогичные ограничения, то смена владельца никаким образом не влияет на заключённые сделки. Продажа квартиры также не является основанием для расторжения подписанных ранее договоров, а новый хозяин помещения обретает обязанности и права лица, подписавшего документ.

Если речь идёт о сервитуте, то получение согласия на продажу участка земли с обременением не требуется, а само ограничение сохраняется при передаче прав владения иному лицу. При заключении договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца любые операции, связанные с данным жильём, должны сопровождаться разрешением получателя ренты.

Полезная статья: как оформить дарственную на земельный участок?

Как составить договор продажи квартиры с обременением?

Приобретение жилья на вторичном рынке сопровождается наличием определённых рисков для покупателя. Именно поэтому специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту будущей сделки и выявить наличие или отсутствие каких-либо ограничений, имеющихся на отчуждаемом жилье. Покупатель вправе получить от продавца указанные ниже документы:

  • свидетельство о праве владения квартирой и выписка из ЕГРП (обычно в документе ставится штамп о наличии обременения в виде ипотеки);
  • справка о его кредитной истории;
  • выписка о зарегистрированных по адресу людях из домовой книги;
  • согласие всех совладельцев, если такие имеются (собственников в долевом владении или супруга, если квартира является общей, нажитой в процессе брака).

как продать квартиру с обременением

Для заключения сделки потребуется стандартный перечень документов, необходимый при продаже или покупке недвижимости. Для каждого отдельного вида обременения может потребоваться определённое разрешение от третьих лиц:

  • от банка (при наличии залога или ипотеки);
  • от ООП (если владелец не достиг 18 лет);
  • от собственника (если речь идёт о ренте);
  • при аресте – заключение суда об его снятии.

При соблюдении правил оформления договора купли-продажи квартиры с обременением и изучении полного пакета документации сложностей с заключением сделки возникнуть не должно. Если по каким-либо причинам вы сомневаетесь в честности продавца или не можете потратить время на подготовку и изучение бумаг, вам следует обратиться к квалифицированному специалисту (например, адвокату).

Совершить сделку можно самостоятельно благодаря примерному договору купли-продажи квартиры с обременением, образец которого находится здесь.

Условно процедуру продажи обременённого жилья можно разделить на 4 этапа:

  1. получение согласия на сделку от третьей стороны после отправки соответствующего заявления (например, банка при наличии ипотеки);
  2. подготовка стандартного пакета документов для продажи жилья;
  3. составление и подписание договора сторонами;
  4. регистрация передачи прав на квартиру в МФЦ или ЕГРП.

Документ составляется по стандартным правилам в письменном виде (включая сведения об участниках, подробное описание объекта недвижимости и т. д.), однако в тексте обязательно должна присутствовать информация о том, что продаётся жильё с обременением. При этом важно указать вид ограничения и третью сторону сделки (к примеру, залогодержателя при ипотеке).

Советуем почитать: как оспорить завещание?

Полезное видео в тему:

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Понравилась статья? Поделись с друзьями в социальной сети!



Метки текущей записи:
 

Комментарии к записи
Посмотреть последние комментарии
  1. Мне казалось, что наличие сервитута не препятствует совершению сделок, просто новый собственник обязан соблюдать условия сервитута. Разве это не так? Что касается аварийного состояния жилья, то любопытно узнать, какими документами оно подтверждается и фиксируется ли в ЕГРН, возможны же злоупотребления со стороны продавцов. Есть какой-то составляемый по установленной законом процедуре документ, который фиксирует аварийное состояние недвижимости?

    • Здравствуйте, Виктория. Вы правы, сервитут не является препятствием для заключения сделки, так как получения согласия на продажу земли не требуется. Однако, согласно закону, наличие сервитута считается одним из видов обременения имущества.
      Признание дома аварийным происходит в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года и на основании распоряжения, вынесенного органом исполнительной власти (а именно межведомственной комиссией). Данное распоряжение официально фиксирует аварийное состояние дома. Продажа квартиры в признанном аварийным помещении возможна только до подписания владельцем соглашения о выкупе или предоставлении иного помещения. Узнать, признан ли дом аварийным официально, возможно с помощью обращения в Департамент жилищных отношений.

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля